Mietrechtsanpassungs- gesetz

Veröffentlicht am 28.05.2019

Bei der Vermietung von Wohnraum können Eigentümer die Mieten ihrer Immobilien nicht frei festlegen. Bei der Festsetzung einer neuen Miethöhe sind gesetzliche Verordnungen einzuhalten, welche insbesondere derzeit durch regelmäßige Anpassungen und Änderungen geprägt sind. Um Ihnen etwas „Licht ins Dunkle“ zu verschaffen, möchten wir Ihnen nachstehend die aktuellen Vorgaben zur Festsetzung von Wohnungsmieten darstellen.

Neben der geltenden Wesentlichkeits- sowie Wuchergrenze (20% sowie 50% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete) gilt es speziell die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung von Wohnraum zu berücksichtigen.

Die Mietpreisbremse definiert eine kostenmäßige Vermietung zu einem m²-Preis, der maximal 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen ist. Die Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete wird durch den jährlich angepassten und alle zwei Jahre erneuerten, qualifizierten Mietenspiegel definiert.

Dieser Verordnung sind drei Ausnahmen zugeordnet, bei welchen der Vermieter nicht an die Preisbindung gebunden ist. Die Ausnahmen stellen

  • die Vermietung eines Neubaus
  • die Vermietung nach vorangegangener Modernisierung oder Erstvermietung nach umfassender Modernisierung
  • die Vermietung zur Bestandsmiete, die min. 1 Jahr lang vor Beendigung des alten Mietverhältnisses bezahlt worden ist

dar.

Trifft eine der genannten Voraussetzungen zu, so ist der Vermieter einer Wohnung berechtigt, eine kostenmäßig höhere Miete zu verlangen, als jene, welche die Mietpreisbremse vorgibt. Hierbei gilt es dann nur die weiteren Preisgrenzen (Wesentlichkeits- und Wuchergrenze) zu berücksichtigen.

Sofern sich der Vermieter nicht an die vorgenannten Vorschriften hält, ist der Mieter einer Wohnung berechtigt, die Miete zu rügen. Die Rüge der Miethöhe musste bis dato durch den Mieter umfassend begründet werden, um Gültigkeit zu erlangen (Rügewille, Verstoß, Aufforderung der Minderung etc.) Ab dem Zeitpunkt der Rüge ist der Vermieter dann verpflichtet, die Miete auf die gesetzlich zulässige (also maximal 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete) zu senken. Achtung: Derzeit diskutiert die Politik, ob der Eigentümer bei Verstoß der Mietpreisbremse die vom Mieter zu viel verlangte und erhaltene Miete in voller Höhe zurück vergüten muss.

Zum 01.01.2019 ist das verschärfte Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft getreten. Mit der Verschärfung sind Vermieter dazu aufgerufen, einen Mieter vor Vertragsabschluss eines Mietvertrages, der eine höhere Miete als die gesetzlich zulässige verlangt, unaufgefordert über den Grund der höheren Miethöhe aufzuklären. Das bedeutet speziell, dass der Vermieter vor Vertragsunterzeichnung den Mieter schriftlich auf den Ausnahmezustand hinweisen muss.

Tut er das nicht, kann der Mieter die Miethöhe rügen, auch wenn der Ausnahmezustand rechtskräftig gewesen wäre. Es gilt dann die Miethöhe, die gesetzlich maximal zulässig gewesen wäre. Die Anpassung des Mietpreises erfolgt wie vor aber erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter die Rüge beim Vermieter eingereicht hat.

Neben der verschärften Regulierung der Mietpreisbremse hat der Gesetzgeber zum 01.01.2019 ebenfalls eine Verschärfung der Regelung über die Mieterhöhung nach Modernisierung beschlossen. Während in der Vergangenheit der Vermieter berechtigt gewesen ist, Modernisierungsmaßnahmen zu 11% jährlich der für die Wohnung aufgewendeten Kosten kostenmäßig auf den betroffenen Mieter umzulegen, können nun mehr 8% der Kosten berechnet werden. Die Absenkung der Modernisierungsumlagen greift für alle Modernisierungsankündigungen ab dem 01.01.2019. Darüber hinaus gilt eine Kappungsgrenze für die Umlage der Modernisierungskosten von maximal 3 Euro/m² innerhalb von 6 Jahren sowie maximal 2 Euro/m², sofern die vereinbarte Nettokaltmiete unter 7 Euro/m² gelegen ist.

Wir hoffen Ihnen mit diesem kurzen Überblick eine kleine Informationsbasis geschaffen zu haben. Sehr gerne stehen wir Ihnen darüber hinaus bei allen Fragen rund um die Vermietung Ihrer Immobilie zur Verfügung. Sie können sich sicher sein, dass wir immer den bestmöglichen und rechtssicheren Preis für Ihre Immobilie erzielen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

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